متهم کردن نظام به انفعال در زمینه معضل مسکن جامعه

با افزایش روزافزون قیمت مسکن و اجاره بهای آن، بر شدت حملات رسانه ای بر علیه نظام و ناکارآمدجلوه دادن سیاست های حاکم به نحو چشمگیری افزوده شده است.
کد خبر: ۵۷۸۳
تاریخ انتشار: ۰۱ تير ۱۳۹۹ - ۱۲:۵۲

به گزارش دیدارمدیا؛ همچنان تب و تاب مسکن و معضل خانه های خالی بخش عظیمی از مطالب رسانه ها و شبکه های مجازی را به خود اختصاص داده است. راهکارهای متفاوتی از سوی کارشناسان و سیاست مداران برای حل مشکل خانه مردم و جلوگیری از رشد حبابی مسکن ارائه میگردد؛ از مسکن اجتماعی و حمایتی که پس از روی کار آمدن دولت روحانی مطرح شد تا مالیات بستن بر خانه های خالی و پرداخت یارانه به تولیدکنندگان مسکن استیجاری که توسط برخی نمایندگان مجلس و وزرای دولت به طور جدی پیگیری میگردد. اما با این وجود بخش مسکن در ایران از چنان پیچیدگی برخوردار است که با این راهکارهای صرفا اقتصادی نمیتوان به حل تمام این مسائل امیدوار بود. مسکن جزو نیازهای ابتدایی و بنیادین بشر محسوب میشود بنابراین دولت و به طور کلی حاکمیت بایستی اهتمام بیشتری جهت برآورده ساختن نیازهای مردم به خرج دهد.

 

روزنامه تعادل در همین زمینه یادداشتی را به قلم حامد قدوسی استاد اقتصاد در موسسه تکنولوژی استیونس منتشر نموده است. قدوسی می نویسد: «اول با این سوال شروع کنیم: چرا همیشه در جامعه یک‌سری تاکسی خالی، یک سری آدم مجرد، یک‌سری آدم بیکار، یک‌سری اثر هنری فروش‌نرفته در گالری‌ها، یک سری شرکت نوپای تأمین مالی نشده و البته یک تعداد خانه خالی داریم؟

 

همه این مشاهدات می‌روند ذیل مساله «جست‌وجو» در اقتصاد (با انواع و اقسام تنوع‌هایش) . جست‌وجو یعنی چی؟... یعنی در مورد محصولاتی که کومودیتی و استاندارد نیستند (مثل شیر یا بلیت تهران-مشهد)، افراد با سلیقه مختلف نیاز به زمان دارند تا محصولات مختلف را آزمایش کنند و یک جایی تصمیم بگیرند که کافی است.

 

مثلاً، کسی که دنبال شریک زندگی است، لزوماً با دیدن اولین فرد «مناسب» متوقف نمی‌شود چون فکر می‌کند شاید اگر مدت بیشتری بگردد، فرد «مناسب‌تری» پیدا کند. کسی که تابلوی نقاشی می‌فروشد، لزوماً به اولین خریدار بلی نمی‌گوید چون فکر می‌کند اگر صبر کند شاید قیمت بهتری دریافت کند؛ خب این‌جا یک بده-بستان را می‌بینیم: هر قدر صبر کنیم به همان میزان از مطلوبیت ناشی از جفت‌وجور (Match) را در مدت معطلی از دست می‌دهیم.

 

خب حالا در بازار مسکن: هم فروشنده و هم خریدار (تملکی یا اجاره‌ای)، انگیزه دارند که مدتی صبر کنند یا بگردند. «پس در تعادل همیشه تعدادی خانه خالی وجود خواهد داشت»: فروشنده عرضه کرده است ولی هنوز جفت‌وجور بهینه برای طرفین رخ نداده است. ولی اگر فروشنده ببیند که پس از مدت طولانی صبر کردن، کسی پیدا نشد (به اصطلاح بازار بی‌رونق)، چه می‌کند؟ قیمت را پایین می‌آورد تا بالاخره کسی راضی به خرید شود.
از آن طرف اگر خریدار ببیند که پس از مدتی گشتن، خانه مناسب را پیدا نکرد، چه می‌کند؟ به یک چیزی راضی می‌شود ولی گشتن بالقوه را ادامه می‌دهد و در اولین فرصتی که خانه به‌تری پیدا کرد، قبلی را تخلیه می‌کند. (اگر مالک بوده، خانه جدیدی می‌خرد و قبلی را برای فروش می‌گذارد) حالا در این چارچوب چه چیزی تعیین می‌کند که در تعادل بلندمدت چه قدر خانه خالی وجود خواهد داشت؟ به این عدد می‌گوییم نرخ طبیعی یا ساختاری خانه‌های خالی در اقتصاد (شبیه نرخ طبیعی بیکاری)

 

دقت کنیم که نرخ خانه خالی در بین خانه‌های اجاره‌ای خیلی بیشتر (نزدیک به ۵ برابر) از نرخ خانه‌های خالی تملکی است که دلیلش روشن است: مستأجر به راحتی می‌تواند با چند ماه نوبت خانه را تخلیه کند و تضمینی برای حضور فوری نفر بعد نیست ولی مالک معمولاً پیش از اطمینان از فروش، خانه را تخلیه نمی‌کند.
امریکا را ببینیم: نرخ خانه‌های خالی ۱۲ درصد است که از آن حدود ۵ درصد خانه‌های خالی - به دلایل مختلف ذکر شده در بالا - بیرون از بازار است که اساسا عرضه نمی‌شود؛ حدود ۳ درصد خانه دوم و تعطیلات (ویلا)، حدود ۲ درصد خانه اجاره‌ای منتظر مشتری و حدود ۱ درصد تملکی منتظر مشتری. (دقت کنیم که در امریکا سهم خانه اجاره‌ای از کل مسکن کم است. در نتیجه ۲ درصد کل، درصد بزرگی از خود خانه‌های اجاره‌ای است.)

 

حالا اروپا را به صورت کشوری نگاه کنیم: از یک طرف کشورهایی داریم که نرخ خانه خالی در آنها بسیار بالا و حدود ۳۰ درصد است (یونان، قبرس، کروواسی، اسپانیا و ...). عامل این قضیه احتمالاً ترکیبی از خانه دوم، خریداران خارجی و بحران اقتصادی است. از آن طرف در کشورهایی مثل هلند و آلمان و فنلاند و دانمارک و... نرخ در محدوده ۱۲-۷ درصد رایج است. اگر کمی به داخل کشورها نگاه کنیم، تنوع داخل کشوری زیادی می‌بینیم.

 

مثلاً در آلمان نرخ خانه‌های خالی از ۴ درصد تا ۱۴ درصد در ایالت‌های مختلف متفاوت است. ایران چه طور؟ در ایران حدود «۲۳ میلیون واحد مسکونی» داریم و طبق ادعا، عدد خانه‌های خالی حدود ۲.۵ میلیون و خانه‌های تعطیلات حدود 2 میلیون است. البته متخصصان در مورد دقت جمع‌آوری این اعداد، تنوع آن در شهرهای مختلف، ترکیب خانه‌های خالی به لحاظ کیفیت و مساحت و قیمت (لوکس، شمال شهری یا مصرفی) و امثال آن حرف‌های زیاد دارند.

 

جمع‌بندی: نرخ خانه‌های خالی یک عدد مکانیکی نیست که فکر کنیم برای خودش متورم شده است و با یک سوزن - مثل ایده مالیات بر خانه‌های خالی و امثال آن - قابل تخلیه است. پدیده خانه خالی خودش جزیی از واقعیت‌های اقتصادی کشور و پویایی بازار مسکن است.

 

هشدار سیاستی: هر سیاستی که بخواهد از بالا و با مداخله دولت، نرخ خانه‌های خالی را تغییر دهد (تازه اگر فرض کنیم موفق شود) باید خیلی دقیق به پیامدهای کوتاه‌مدت و بلندمدت آن مثل اثر روی «نرخ اجاره و نسبت اجاره به قیمت»، «انگیزه ساخت و عرضه مسکن جدید در بلندمدت»، «انگیزه خلق قراردادهای صوری»، «فساد اداری در ارزیابی مالیات»، «پنهان کردن قیمت‌های واقعی در معاملات» و ... فکر کند.

 

ضمن اینکه چنین سیاستی باید توضیح دهد که اثر آن روی «قیمت تعادلی» بازار چه خواهد بود. مثلاً روشن نیست که فرضا با ورود یک‌سری منزل لوکس در شمال تهران، آیا واقعاً وضع مصرف‌کنندگان عادی جامعه بهتر می‌شود یا نه؟ سیاست‌های فکر نشده و خام ممکن است وضع بازار مسکن را از این هم بدتر کند.

 

رادیو زمانه نیز در گزارشی تحلیلی با عنوان "مصائب اجاره‌نشینان در روزگار تورم و کرونا" می نویسد: «تا پیش از کرونا هم وضعیت مسکن در ایران «آشفته» بود. سه دهه سپردن مسکن به انبوه‌سازان و بخش خصوصی و شانه خالی کردن از بار مسئولیت تامین سرپناه، مسکن را به یک کالای لوکس و سرمایه‌ای تبدیل کرده است. میانگین قیمت مسکن در تهران از آغاز دهه ۹۰ خورشیدی تا اردیبهشت امسال ۷,۹ برابر شده و از ۲ میلیون و ۱۶۶ هزار تومان به ۱۷ میلیون و ۶۶هزار تومان رسیده است. در سایر مناطق نیز ممکن است نرخ رشد قیمت به اندازه پایتخت نباشد اما از الگوی مشابه تهران پیروی می‌کند. رشد قیمت مسکن این کالای ضروری را از دسترس بخش زیادی از کارگران بخش خصوصی و حتی دولتی خارج کرده و به تبع آن شمار اجاره‌نشین‌ها بیشتر شده است.

 

نمایی از تهران (شاتراستاک) بر اساس آخرین سرشماری ۳۷ درصد از ۲۵ میلیون خانوار ایرانی و دست‌کم نیمی از جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند. دولت با گرته‌برداری از طرح‌های ایجاد مسکن در دوران پهلوی، انسان‌های فاقد سرمایه را در معرض بی‌خانمانی و کوچ اجباری قرار می‌دهد.

 

افزایش قیمت مسکن و سرکوب دستمزدها دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران را افزایش داده و رسیدن به این «رویا» را برای کارگران و اقشار کم‌درآمد ناممکن کرده است. یک کارگر با حداقل دستمزد اگر تمامی حقوقش را پس‌انداز کند ۴۰۸ ماه/ سی و چهار سال طول می‌کشد تا با قیمت امروز بتواند صاحب خانه شود.

 

بر اساس آخرین سرشماری ۳۷ درصد از ۲۵ میلیون خانوار ایرانی و دست‌کم نیمی از جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند. دولت روحانی در آخرین سال در تلاش است برای حفاظت از دارایی صاحبان ملک و زمین در برابر سقوط ارزش ریال، بازار مسکن را به بازار سرمایه برساند و در این راه می‌خواهد با عرضه مسکن در بورس، سرمایه‌های سرگردان را به جای دلار و طلا به سمت مسکن هدایت کند.

 

همه آن کسانی که از دست به دهان زندگی می‌کنند و اندوخته‌ای ندارند در آستانه بی‌خانمانی و کوچ اجباری قرار دارند. میراث دولت روحانی برای دولت بعدی؟ صندوق پروژه و اوراق سلف، دو طرحی که دولت بر گرته ساخت شهرک اکباتان در سال‌های قبل از انقلاب به مسئولان بورس ارائه داده، این ظن را تقویت می‌کند.»
اقتصاد آنلاین نیز در این زمینه گفتگویی را با معاون سازمان امور مالیاتی ترتیب داده که در آن آمده است:


• مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس متراژ ملک در هر منطقه و مانند سیستم مالیات بر اجاره دریافت می‌شود.


• بر اساس موقعیت ملک و بر حسب ارزش اجاره مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود.


• به موجب قانون اگر خانه‌ای یک سال خالی باشد مشمول مالیات نمی‌شود و از سال دوم به میزان ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک، سال سوم ۱۰۰ درصد ارزش اجاره و سال چهارم یک و نیم برابر ارزش اجاره بها مشمول مالیات می‌شود.


• براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در تهران و شهر‌های بزرگ واحد‌های مسکونی زیر ۱۵۰ متر و در شهر‌های کوچک املاک زیر ۲۰۰ متر از پرداخت مالیات بر اجاره بها معاف هستند، اما اگر این واحد‌ها خالی بمانند و اجاره داده نشوند براساس قانون اخذ مالیات‌های مکرر مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.


ایران وایر در گزارش تحلیلی اش به موارد زیر پرداخته است:


• محمود محمود‌زاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت که براساس آمار سال ۹۵، در شهر تهران، ۴۳.۶ درصد از افراد مستاجر هستند.


• محمود‌زاده افزود این آمار‌ها نشان می‌دهد که «سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستأجر هستند.»


• این آمار می‌گوید که تهران، کهکیلویه و بویر احمد، کرمانشاه، قم و لرستان نرخ اجاره نشینی بیش از ۴۰ درصد است.


• در یزد، مازندران و گلستان هم نرخ اجاره نشینی کمتر از ۳۰ درصد و در بقیه استان‌های کشور، آمار اجاره ‌نشینی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است.


• افزایش هزینه اجاره‌نشینی طی سال‌های اخیر منجر به افزایش جمعیت حاشیه‌نشین‌ها، کوچک‌تر شدن خانه‌ها و گسترش کانکس‌نشینی در برخی شهر‌های ایران شده است.


• در حال حاضر بخش مهمی از هزینه‌های خانوار را در ایران اجاره‌بهای محل زندگی تشکیل می‌دهد که سهم آن روز به روز در سبد خانواد‌ها بیشتر می‌شود.


رادیو زمانه نیز یادداشتی را به قلم معین خزائلی با عنوان "مسکن، حق دست نیافتنی در ایران"، منتشر کرده که در آن می گوید:


• بحران مسکن در ایران بالا گرفته. با افزایش شدید قیمت‌ها که خود منجر به افزایش اجاره بها به شکلی نجومی شده، دیگر آنچه زمانی به عنوان رویایی برای خانه‌دار شدن از سوی بانک‌ها تبلیغ می‌شد، خود را به صورت چادر‌نشینی یا زندگی در حاشیه گورستان‌ها نمایش دهد.


• در همین زمینه علی‌اکبر کاووسی امید، عضو شورای اسلامی شهر همدان ۱۱ خرداد ماه ۹۹ از مشاهده چادرنشینی در برخی از نقاط این شهر در نتیجه افزایش ۴۰۰ درصدی قیمت خانه خبر داد.


• پیش از آن محمدرضا محبوب‌فر، پژوهشگر اجتماعی و از اعضای انجمن آمایش سرزمین ایران نیز با اشاره به افزایش قیمت مسکن از افزایش جمعیت حاشیه‌نشین ایران به ۳۸ میلیون نفر خبر داده و گفته بود:


• «20 درصد حاشیه نشینان در اطراف و حاشیه آرامستان‌ها زندگی می‌کنند و سکونت غیر رسمی دارند».


• این بدان معنی است که چیزی حدود ۴۵ درصد از کل جمعیت ایران به طور مستقیم با معضل افزایش قیمت مسکن دست به گریبان هستند. گفته می‌شود در این میان هفت و نیم میلیون نفر گورستان‌نشین شده‌اند.


• تیر ماه سال گذشته احمد صفری، نماینده وقت مردم کرمانشاه در مجلس از چادرنشینی شهروندان در این شهر خبر داد. یک ماه پس از آن محسن پور سیدآقایی، معاون حمل و نقل و ترافیک شهرداری تهران هم از پدیده‌ای با عنوان ماشین‌خوابی در سطح شهر تهران پرده برداشت.


• در بهمن ماه ۱۳۹۷ هم علی نوذرپور، شهردار منطقه ۲۲ تهران با اشاره به ظهور پدیده پشت‌بام نشینی در تهران آن را چاره پایین‌ترین دهک‌های جامعه در رویارویی با مشکل افزایش شدید قیمت مسکن دانست.


• حاشیه‌نشینی نزدیک به نیمی از جمعیت ایران و زندگی در چادر و ماشین یا بر پشت‌بام خانه‌ها در حالی است که حق مسکن یکی از اساسی‌ترین حقوق بشری بوده و همطراز با حقوقی چون خوراک، پوشاک و مراقبت‌های پزشکی قرار دارد. حقی که امروزه نقض عمده آن روشن‌تر از خود حق است.

 

موضوع قیمت مسکن و تامین مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه جامعه همواره از حساسیت زیادی برخودار بوده است. بنابراین رسانه های معاند و ضدانقلاب بر روی این مساله و حاشیه نشینی به عنوان یکی از پیامدهای گرانی مسکن و افزایش فقر در جامعه مانور زیادی انجام می دهند. هرچند برخی دولتها تا حدوی برای از بین بردن شکاف و تبعیض گام هایی برداشتند اما این سیاست ها با برخی ناملایمی ها و عدم اجرای درست همراه شد. یکی از سیاستهای مسک انبوه، طرح مسکن مهر بود که در دولت نهم و دهم پایه گذاری گردید. دولت یازدهم چندین طرح جایگزین برای مسکن مهر مطرح کرد. مسکن حمایتی و اجتماعی برنامه‌هایی بودند که از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده و برنامه دیگر بازار رهن ثانویه و تشکیل صندوق سرمایه‌گذاری مسکن است. دولت می‌خواهد 60 درصد اجاره بهای مسکونی 700 هزار خانوار را به صورت بن تامین کند و آن‌ها را تحت حمایت خود قرار دهد. براین ساس دولت سپرده‌ای در بانک می‌گذارد و به ازای 700 هزار نفر تقسیم‌ بندی صورت می‌ گیرد به طوری که ماهانه 650 هزار تومان بن را بین 70 هزار نفر تقسیم می‌کند و با در نظر گرفتن 1500 میلیارد تومان سپرده در بانک‌ها با نرخ 23 درصد 340 میلیارد تومان پول دریافت خواهد کرد. نحوه اجرای این برنامه برای دهک‌های یک و دو مدنظر است به طوری که این رقم در کلان‌شهرها به یک صورت و در روستاها به طور دیگری نیز باید اجرایی شود. سیاست توسعه روستایی برای جلوگیری از مهاجرت روستائیان به شهرها که هسته های اولیه حاشیه نشینی محسوب میشوند و همچنین سامان دهی سکونت گاه های غیررسمی، توانمندسازی و تواناسازی آنها به همراه سیاست های حمایتی چون پرداخت وام های ارزان قیمت، یارانه های هدفمند از جمله راهکارهای برخورد با این مساله است.

ارسال نظرات
پرونده ویژه
عناوین برگزیده
آخرین اخبار